2023年6月

資金計画の時に
良く質問されることの1つが
「頭金を入れた方がいいのかどうか？」
というとです。

もちろん、いれなかった頭金を
そのまま銀行の口座の中に
ずっと眠らせておくつもりなら、
99.9999%入れた方がいいのですが、
(住宅ローン金利1%に対して、
普通預金金利が0.001%だからです)
今回は、少し違った視点から
この答えを考えていってみたいと思います。

では、総予算を3500万円として、
500万円を頭金として入れる場合と
全く入れない場合とで比較してみましょう。
それぞれ35年返済、全期間固定型、金利1％で
数字をはじき出していきますね。

頭金を入れない場合

この場合、
毎月の返済額は98,799円となり、
総支払額が41,495,820円となります。
（98,799円×12ヶ月×35年）
つまり、支払利息は
6,495,820円ということですね。

一方で、一切手をつけていない
頭金として準備していた500万円を、
今後35年間、毎月コツコツと
積み立て投資していくと仮定します。
500万円÷35年÷12ヶ月＝11,905円を、
毎月積み立てていくというわけですね。

そして、その運用利率が毎年約2％だとしたら、
ざっくりと計算してみると、
この500万円というお金は、
35年後には約2倍の1000万円にまで
増えることになります。

では続いて、この比較対象として、
頭金として500万円入れた場合、
どうなるのかについて
計算していきたいと思います。

頭金を入れる場合

この場合、借入額が3000万円となるので、
毎月の返済額は84,685円となり、
3500万円借りたときよりも、
毎月の返済額が14,114円少なくなります。

そして、総返済額が35,567,804円となるので、
支払利息が5,567,804円となり、
3500万円借り入れする時よりも、
928,016円少なくなります。

では、毎月のフローとなる
この14,114円を先程と同じように、
今後35年間、毎月積み立てし、
同じ利率(2%)で増えていったとしましょう。

となると、
14,114円×12ヶ月×35年＝5,927,880円
が約2倍に膨れ上がることになるので、
ざっと35年間で600万円弱増えた
ということになります。

結論

このように数字で表してみると
非常に分かりやすいのですが、
頭金は入れないよりも
入れた方がいいということが
お分かりいただけたのではないかと思います。

この例で言うなら、頭金を入れた方が
利息を約90万円圧縮しつつ、
積み立てによって約100万円
余分にお金が増えています。

もちろん、この比較は
選ぶ住宅ローン会社の種類や、
積み立ての方法によって違ってくるので、
一概には言えませんが・・・。

とはいえ、
単純に理屈で考えてみたところ、
頭金は入れないより入れた方が
よりお金を手元に残しやすくなる
ということなので、
もしそれに迷われているようならば、
頭金は入れるようにしてもらえたら
いいのではないかなと思います。

ただし、頭金を入れるからといって、
不用意に予算を上げてしまわないようにだけ
注意していただけたらと思います。

手元に残る貯金はなくなってしまいますし、
毎月のフローもなくなってしまったり、
増やす元手がなくなってしまうだけですからね。

家を建てれば、
隣近所に気をもむことなく
子どもたちをのびのびと
遊ばせてあげられるようになります。

また、子どもたちに自分の部屋を
与えてあげることができるので、
自分の部屋を持てることに
きっと大喜びすることでしょう。

そして、子どもたちが喜ぶ姿を想像すると、
より家を建てることに
わくわくしてくると思いますが、
家を建てるときは
子育て中のことだけではなく、
子育て後のことまで見据えて
間取りを考えなければいけません。

言い換えるなら、子どもたちは
やがて家を出ていく可能性が高いので、
そうなった時に備えて、
子ども部屋は使い勝手よくつくっておいた方がいい
ということですね。

では、これからの暮らしを
時系列で考えてみた上で、
子ども部屋はどうつくるのがベターなのかを
一緒に考えていきたいと思います。

子供たちが小さいうち

多くの方にとって家を建てるときは、
おそらく子どもが小さい時だと思いますが、
では、小さな子どもたちにとって使いやすい部屋とは、
一体どんな部屋なのでしょうか。

例えば、一般的に
子ども部屋は2階につくられることが多いですが、
残念ながら小さな子どもたちは
2階にある自分の部屋を全く使いません。

小さなこどもたちは
親から離れた場所で過ごさないからです。

となると、子どもたちのおもちゃや絵本などは、
自分たちの部屋ではなく、
リビング周辺に置かざるを得ないか、
あるいはそれが嫌なら
1階にもう1つ部屋か大きな収納を
つくらざるを得なくなります。

結果、前者の場合、
リビングが片付かなくなり、
イライラしながら過ごすことになるし、
後者の場合、家づくりのコストが
跳ね上がり、ローンに負担がかかってきます。

一方で、子ども部屋を1階につくると
余分な部屋も収納も作る必要がなくなります。
子どもたちが自分の部屋を使いやすくなるからです。

結果、家づくりのコストを抑えやすくなる上、
リビングが片付きやすくなり、
いつもスッキリした家を保ちやすくなります。

つまり、友達が突然遊びに来ても、
焦ることなく迎え入れることができるし、
散らかった部屋にイライラしながら
過ごす可能性も圧倒的に低くなるというわけですね。

そんなこんなで、
子育て期間中にフォーカスすると、
子ども部屋は1階につくる方が
ベターだというわけです。

思春期を迎えた時

では、子どもたちが成長し、
思春期を迎えたときはどうでしょうか。
この場合、子どもたちのプライバシーが
低くなりそうな気がしますよね。

子どもとして、それなりの歳になれば、
親との距離を取りたくなるものですからね。

なので、自分たちの昔のことを
思い出してか、
この時期に備えて子ども部屋を
2階につくるのが
当たり前になっていると思いますが、
1階に子ども部屋をつくりつつも
それなりにプライバシーをとってあげることもできます。

なので、この時期のことが
どうしても気になる方は、
その旨をお伝えいただければと思います。

この時期に最もフォーカスすると、
幼少期はもちろん、
これから説明する将来にも
困ったことが起きやすくなってしまいます。

歳をとってから

子どもたちが出て行ったあとは、
夫婦2人だけの生活がずっと続くことになります。

そして、時が過ぎ、
やがて誰もが歳をとると思いますが、
この家でずっと暮らしていく以上、
これも想像しておかないといけません。

では、子ども部屋も寝室も2階にある
2階建ての家を建てた場合、
数十年後どのような暮らしになるのでしょうか。
おそらく2階は全く使わないと思いませんか？

また、健康ならいいのですが、
やがて足腰が弱くなったり、
体が不自由になってしまったら
どうなるのでしょうか。

日常生活で支障なく
暮らせるように
部屋を増築せざるを得なくなりますよね。

そんなこんなで、
老後のことを想像してみると、
子ども部屋を1階につくっておいた方が
いいというわけですね。

使わなくなった子ども部屋を、
部屋や収納として使えば、
わざわざ貴重な老後資金を捻出して
増築する必要はありません。

家づくりに必要な柔軟な思考

このように考えてみると、
子ども部屋は2階につくるより、
1階につくった方がいいかなとか
1階につくるのもありかなと
思っていただけたのではないでしょうか。

これは
あくまで一例ですが、
実は、家づくりには子ども部屋の考え方のように
なぜか勝手に決めつけてしまっている
セオリーというものがいくつもあります。

そして、それらは家づくりの範囲を大幅に縮め、
さらに暮らしにくさをつくりだす原因になっていたり、
コストがかさむ原因になったりします。

なので、人から聞いた話を鵜呑みにし、
そのまま実行するのではなく、
こういった視点でも考えた上で、
家づくりをしていただけたらと思います。

建築価格が急上昇した現在、
これから家を建てる人が心がけておくべきことは、
これまでの価格を基準に考えないこと、
そして、同じ予算で建てるためには、
家のサイズを抑えなければいけないということ、
ではないでしょうか。

今回は、
これからはどのように家づくりをすべきなのか
考えていきたいと思います。

年収400万円の旦那様と年収200万円の奥様の
共働き世帯が家を建てると仮定して、
世帯年収600万円のご夫婦の場合、
どのように考えた方がいいのか
個人的な意見を述べていきたいと思います。

まず、この世帯の手取り収入を
毎月に換算するとざっと36万円くらいに
なるのですが、
このうち奥様の収入は
できるだけ多く【貯金】していくべきだと考えています。

子どもたちの教育資金、
家の維持管理費用、やがて必要となる増改築資金、
老後資金の積立など、
これから先に向けて準備しておくべき費用が
たくさんあるからです。

そんなわけで、
個人的には、ご主人の給料の範囲内で
実現できる家づくりを行うことが
ベストであると考えています。

具体的には、毎月の返済額は
手取り金額の3分の1以内、
つまり、手取りが24万円だとしたら
どう頑張っても8万円が限界ではないでしょうか。

8万円の返済でできる家づくり

では、毎月の返済額8万円では、
どのような家づくりができるのでしょうか？

頭金もなくて、固定金利という選択肢が
もっとも現実的な場合で考えていってみましょう。

この場合、銀行から借りられる金額は、
2850万円前後になります。
なので、この予算の中で、
土地を買い、家を建て、外構工事をし、
諸経費を払わなければいけないのですが、
冒頭でお伝えしたように、
家だけで2000万円を超えるのが、
当たり前となりつつある今、
土地を買い、家を建てるのは
なかなか現実的なことではありません。

外構工事と諸経費を合わせると、
ざっと300万円～400万円ほどかかります。

なので、
仮にあなたやあなたの配偶者のご実家に
土地があるとすれば、
有難くその土地を使わせてもらうことを
まずは検討してみても
いいのではないかなと思います。

とはいえ、
どうしてもそれは嫌だ
という方もいらっしゃるでしょうし、
そもそもそんな土地がないため
絶対に買わないといけないという方もいるでしょう。

では、そんな方はどうするべきなのか？
この場合、考えるべきことは
まず家をコンパクトにすることです。
かつ、住むエリアにこだわらないこと、
そして、土地の形や広さ、道路の向きにもこだわらない
ことです。

さらに、それでも家の予算はオーバーすると思うので、
車にかけるお金も圧縮するべきだし、
これにプラスして収入を上げる方法を
夫婦で話し合って具体的に考えるべきだと思います。

奥様の収入を増やす方が現実的だとしたら、
家事や育児の分担を変えるべきだし、
旦那様の収入を増やす方が現実的だとしたら、
負荷をかけてもっと働くといった感じで・・・

もちろん、これから先に備えた貯金を削り、
その資金を家づくりに充てれば
こんなことをしなくても、
買いたい土地を買い、
建てたい家を我慢することなく
建てることもできるでしょう。

しかし個人的には、
それは賢明な選択だとは思いません。
必ず、後からなんらかの皺寄せがやってくるし、
貯金がなければ心にゆとりが全く持てなくなるからです。

なので、これらのことを全て踏まえた上で、
家づくりの予算を計画してもらえたらと思います。

分譲マンションを買った場合、
住宅ローンの返済とは別に、
共有スペースの維持管理費用として、
「管理費」が必要になるのと、
やがて必要となる外壁の修繕や
エレベーターの故障などに備えて
「修繕積立金」が必要になります。
(駐車場代も別にかかります)

なので、分譲マンションの購入時には
単純にマンションの価格だけを
見ればいいわけではなく、
これらの別途費用のことも考慮した上で
検討しなければいけません。

一方で、一戸建を買う場合は、
そもそも管理費も必要なければ、
駐車場代も必要ないし、
修繕費用の積立も
分譲マンションのように
義務化されているわけではありません。

なので、ついつい修繕費用についての
見立てが甘くなり、
その分、家に予算を突っ込んでしまいがちなのですが、
これでは間違いなく将来困ることになるので、
建てる前にこれらの費用についてもある程度試算し、
コツコツと積み立てていく必要があります。

では、今回は、
それらにどれくらいかかるのかと、
どれくらい積み立てしていった方がいいのか
についてお伝えしていきたいと思います。

60年住むことを前提として試算

家を建てる年齢も、
いつまで生きるのかも人によって違うので、
取り急ぎ35歳で家を建て95歳まで生きる
という前提のもとで考えてみましょう！

まず必要となるのが
外壁や屋根などの外部塗装費用です。

では、これが約15年に1回のペースで
必要になるとして、
毎回その費用に150万円かかるとしたら、
生涯で3回ほどこの費用が必要となります。
つまり150万円×3回＝450万円ですね。

また、30年～35年後には、
キッチン・お風呂・洗面・トイレなどの
水回りもリニューアルすることになるでしょう。

なので、これらのリフォーム費用も
計上しておかないといけないのですが、
おそらく、このタイミングで
床や壁などもリフォームすると思うので
これらには360万円くらい予算をとっておきましょう。

さらに、忘れてはいけないのが
家電にかかるお金です。
電化製品は基本10年ごとに故障すると言われているし、
製品のクオリティもどんどん進化していくでしょう。

なので、これらについても拾い出しておく必要があります。
まずはエアコンですね。
子どもたちが2人居るとして考えてみましょう。

この場合、リビングと部屋を合わせると
合計4台のエアコンが必要ですが、
リビングと寝室はずっと部屋を使い続けるので、
5回買い換えが必要ですね。

一方で子どもたちは途中で家を出て行くので
おそらく1回しか買い替える必要がない
可能性が高いのではないでしょうか。

となると、今後エアコンにかかるトータル費用は、
リビング用の価格を取付費も合わせて20万円、
それ以外の費用を10万円ずつと考えると、
20万円×5回＋10万円×5回＋10万円×2台×1回＝170万円
ということになります。

では、続いては冷蔵庫と洗濯機です。
これらは、思っているより高いし、
間違いなくこれから先もずっと必要なものなので、
しっかりと予算に組み込んでおくべきですね。

ということで、
冷蔵庫が25万円で洗濯機が15万円だとして、
(ドラム式or縦型＋乾燥機の価格です)
10年ごとに買い替えるとしたら、
これらには合計で200万円ほど必要ですね。

このほか、テレビやパソコン、
電子レンジ、掃除機などなどありますが、
これらを合わせた分にも
10年ごとに20万円くらいかかるとして、
合計100万円の予算をみておきましょう。

いわゆる、これら全てを合わせた金額が、
生涯メンテナンス費用としてかかる
ということになります。
足してみると1280万円です。

では、これらのお金は
今後60年の間で必要となるお金ですが、
できれば働けるうちに
このお金をためておきたいですよね。

歳をとり収入が減ったり、
あるいはなくなった状態で、
大きなお金がまとまって出ていくのは、
精神的にもかなりきついですからね。

となると、かなり高い確率で
健康で働くことができるであろう
これから30年の間で、
これらのお金を貯めていかなければいけません。

つまり、1280万円÷30年＝42.6666666万円
月に換算すると約3.5万円ずつは修繕費用として、
お金を置いていった方がいいということですね。

思ったよりだいぶお金がかかりませんか？

そんなこんなで、
この積立資金のことも考えた上で、
毎月の返済金額を決めるべきと
いうわけですね。

間取りづくりの重要性

そして最後に、
もう1つ大切な考え方について
お話したいと思います。

それは、将来増築しなければ
いけないような間取りづくりを
絶対にしてはいけないということです。

将来、水回りも含めたリフォームの時、
増築までしなくてはいけないとなると、
さらに300万円～500万円ほど、
余分な出費が必要となるからです。

つまり、さらに毎月1万円以上の
お金を積み立てしていかないといけないか、
あるいは、大切な老後資金から
そのお金を捻出しなければいけなくなる
というわけです。

ということで、
間取りもお金も将来のことまで
見据えた上で計画していただけたらと思います。

「平屋にしただけでも
家が高くなると思うんですけど、
さらに中庭をつくるとなると、
外壁の面積も増えてしまって
高くなりませんか？」

時々、このようなご質問をいただくのですが、
この質問は、なかなか的を射ているといってもいい質問です。

つまり、この質問に対する答えは
基本的には「YES」であり、
そうなってしまうがゆえに、
平屋や中庭の提案ができない住宅会社もあるのではないでしょうか。
(そもそもその発想さえない会社も多いと思います)

しかし、中庭をつくることによって
カットできるものもあれば、
平屋にすることによってカットできるものもあり、
その2つを上手く組み合わせることさえできれば、
コストを上げることなく「中庭がある平屋」を
建てることができるので、
今回は、このことについてお伝えしていきたいと思います。

では、まずは「中庭」をつくることによって
カットできるものについてからです。

そもそも中庭をつくる理由

SINPLE NOTEの家になぜ中庭が多いのかというと、
本当に居心地のいい空間をつくるためには、
採光の確保とプライバシーの担保を
両立させる必要があるからです。

たとえば、多くの家が
周囲に向かって大きな窓をたくさんつくっていますが、
そこからは光とともに視線も入ってきます。

となると、カーテンなしでは
居心地の悪い家になってしまいますよね？
いつも誰かに見られながら
暮らすことになるからです。

そして、ほとんどの窓にカーテンを設置するわけですが、
となると、当然光まで遮ってしまうことになりますよね？
レースだけでは部屋の中が見えてしまいます。

一方で、中庭をつくると
中庭につくった窓は、
外からの視線を全く気にする必要がありません。
見えるのは自分の家の中のどこかの部屋か
自分の家の外壁のどちらかです。

なので、その窓には視線を遮るために
カーテンを付ける必要がなくなります。
(方位によっては陽射しを調節するために必要となりますが)

また、カーテンいらずの中庭の窓は、
日中ずっと安定的に光を届けてくれることから
家の外周部に大きな窓を設置する必要がなくなるし、
窓の数をやみくもに増やさずとも、
十分家の中を明るくすることができます。

以上のような理由から、「中庭」には、
窓にかかるコストをカットできるという効果と、
カーテンにかかるコストをカットできるという
2つの効果があるということですね。

では、続いては平屋にすることによって
カットできるものですね。

圧倒的な住みやすさが平屋の特徴

平屋には、あなたが想像している以上に
多くのメリットが存在するのですが、
そのうち1つが「圧倒的な住みやすさ」です。

アパート暮らしの方なら、
共感いただけると思いますが、
これまでと同様にワンフロアのまま
部屋や収納が増えるわけですからね。

例えば、2階建ての場合、
子ども部屋を2階につくる方が圧倒的に多いと思いますが、
実はこれがリビングを汚す最大の理由となります。

小さな子供たちは
親と離れた場所に居たがらないし、
いちいち2階まで自分の物を
持っていかないですよね。

なので、このような家には
1階に和室をつくっている場合が多いのですが、
仮に子供部屋を1階につくることができれば
この部屋をつくる必要なんてないような気がしませんか？

となると、この部屋分
丸々家を小さくすることがでできるので、
その分建築コストを縮めることができますよね？

平屋だと階段も必要ないし、
トイレも1つ減らすことができます。

この他、設計のやり方によっては
ただ通るだけの廊下も省くこともできるし、
それぞれの部屋(寝室・子供部屋)の広さも、
寝るだけだと考えると、
最小限にしても支障ないかと思います。

そんなこんなで「中庭がある平屋」を
こなれた価格で建てることができるということですね。

ただし、後者の家をコンパクトにするというアイデアには、
あなたの理解が必要不可欠となります。
部屋の数や広さ、配置を指定されたり、
坪数や坪単価にこだわると
実現できません。

ということで、
上記のような価値観にこだわらず
居心地がよくて住みやすく、
おまけにおしゃれなデザインの家を
こなれた価格で建てたいなーとお考えの方は、
ぜひ、このアイデアを参考にしていただければと思います。